Доходы россиян растут гораздо медленнее, чем доступность кредитов. Эксперты говорят, что мы столкнемся с таким же ипотечным кризисом, как и...
Сообщение России предрекли повторение американского кризиса 2008 года: насколько это возможно? появились сначала на ГРОШ:.
Доходы россиян растут гораздо медленнее, чем доступность кредитов. Эксперты говорят, что мы столкнемся с таким же ипотечным кризисом, как и американцы в 2008 году. Но насколько это вообще возможно?
Почему заговорили о кризисе?
К весьма неоптимистичным выводам пришли эксперты комитета по аналитике Российской гильдии риэлторов, пишет издание РБК. Реальные доходы россиян растут лишь формально. В июне этого года они увеличились лишь на 0,2% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, не намного лучше обстояли дела и в другие месяцы.
В то же время на ипотечном рынке тренды совсем другие. На 1 июля 2018 года банки выдали заемщикам 663,3 тысяч новых ипотечных жилищных кредитов. При этом к аналогичному периоду 2017 года объем вырос на рекордные 69%. Средний срок кредитования составил 15,9 лет.
Проблема заключается в том, что в будущем у россиян просто может не стать денег, чтобы погасить все взятые на себя обязательства.
Приобретение недвижимости становится не по карману не только рабочим и служащим, но и менеджерам среднего звена. А ведь эти категории населения — основные потребители массовой жилищной застройки. Дальнейшее снижение процентной ставки по ипотеке в таких условиях может привести к финансовому кризису, сходному с американским ипотечным кризисом 2008 года - пишут авторы исследования.
Впрочем, на мой, взгляд, одних лишь неплатежей по кредитам недостаточно для того, чтобы начался кризис.
Как развивался кризис в США ?
Американскому кризису в 2008 году действительно положила начало ипотека. Однако массовая неплатежеспособность населения отнюдь не была главной причиной кризиса. Всему виной стали банковские спекуляции с ипотечными облигациями, из-за которых и надулся тот самый известный на весь мир "пузырь".
Началось всё с того, что с 2000 годов в США стали стабильно расти цены на недвижимость, а ставки по кредитам были не слишком высоки. Не только семьи брали дома в ипотеку, но и богатые инвесторы, которые вкладывали деньги в недвижимость, чтобы их доходы росли и приумножались.
И американские семьи, и инвесторы оформляли ипотеку под залог дома, который они хотели брать. Поэтому для банков это не предвещало никаких рисков, даже если заемщики перестанут платить. Ведь в таком случае можно попросту забрать дом и продать его ещё дороже, чем он стоил раньше - цены продолжали расти.
Но однажды кому-то пришла в голову гениальная идея, как можно заработать быстро и много. Компании, другие банки и крупные инвесторы стали скупать у банков долговые обязательства заёмщиков. Банки этому были только рады, ведь те, кто их скупал, возвращали деньги за долги им в полном размере.
А затем крупные инвесторы "сложив" теперь уже свои обязательства выпустили по ним облигации с разными процентными ставками в зависимости от степени риска. Таким образом сформировался доходный рыночный инструмент, которым стали активно торговать на бирже.
Фирмы, уже сколотившие капитал на продаже ипотечных облигаций выпускали и продавали свои акции, обеспеченные стоимостью этих облигаций, формировалась пирамида из кучи ценных бумаг.
На то, чтобы скупать кредитные обязательства инвесторы брали деньги даже у ФРС США, на это уходили миллиарды долларов. Тем временем банки охотно продолжали продавать обязательства, а чтобы продавать ещё больше, они стали выдавать кредиты гражданам, не требуя с некоторых даже подтверждения их доходов. Людей которые не платили ипотеку становилось всё больше, а ценник на недвижимость начал падать. А те, кто раньше платили ипотеку в полной мере переставали это делать, т.к. буквально рядом с ними такие же дома дешевели вполовину. Тем временем на бирже вращалась куча бумаг, уже не обеспеченных платежами граждан. В определенный момент это пузырь лопнул, и с последствиями разбирались все страны мира.
Почему в России не так как в США?
Американский опыт отличается от того, что сейчас происходит в России. Во-первых, потому, что у нас ипотечные облигации пока не торгуются в таких масштабах. В 2017 году объем сделок по продаже ценных ипотечных бумаг составил 124 млрд рублей, что соответствует показателям 2013 года. Причина низкой популярности ипотечных облигаций среди частных клиентов — сложность анализа такого инструмента, а также те грабли, на которые уже наступили в США. Хотя не исключено, что в будущем ситуация может меняться.
Во-вторых, россияне и американцы сильно различаются между собой. Как правило, ипотечная квартира сегодня для многих - единственный вариант жилья, а не инструмент для инвестирования. Поэтому россияне будут пытаться выплатить кредит до последнего. Кроме того, у нас почти нет программ без первоначального взноса или без залога недвижимости. Пока по ипотечным кредитам тщательно проверяют заемщиков. Вероятно, если объемы неплатежей будут расти, Центробанк выпустит рекомендации по ужесточению требований для заемщиков.
В-третьих, особенностью американского кредитования на тот момент были кредиты с переменной процентной ставкой. Чем выше повышали ключевую ставку в ФРС США, тем выше ставки устанавливали и коммерческие банки для своих клиентов. это провоцировало риск неплатежей. В России кредиты выдаются с фиксированной ставкой и, более того, многие её рефинансируют и снижают платежи.
В-четвёртых, влияние ипотечного рынка на нашу экономику оказывает не настолько сильное влияние. В США накануне кризиса в 2007 году доля ипотеки относительно ВВП страны составляла 73%, у нас лишь порядка 6%.
Таким образом, пока нет причин для того, чтобы кризис повторился по американскому сценарию. Но не исключено, что нормой может стать изъятие квартир за долги или даже при самом худшем раскладе банкротства банков. Тем не менее, до тех пор, пока ипотека тесно не сплетётся с финансовым сектором, как это было в США, о масштабном ипотечном кризисе говорить рано.
Сообщение России предрекли повторение американского кризиса 2008 года: насколько это возможно? появились сначала на ГРОШ:.